Leasing Habitacional
En esta sección de Factor Finanzas, siempre tratamos de abordar ciertos temas que consideramos relevantes en la vida de las personas. Uno de los aspectos más relevantes es nuestra decisión de compra o alquiler de vivienda, principalmente porque, al menos en Chile, las personas destinan en promedio entre un 14% y un 18% del total de sus ingresos en aspectos relacionados a la vivienda. En factor finanzas ya hemos hablado anteriormente respecto a uno de los mecanismos más comunes de adquisición de vivienda: los mutuos hipotecarios. Es por esto, que hablaremos de otra forma común de poder adquirir una vivienda, pero que tiene una estructura de funcionamiento distinta, este es el leasing, más específicamente el leasing habitacional. Explicaremos en que consiste, que ventajas y desventajas tiene, cuando conviene más este mecanismo que otros usados normalmente, entre otros aspectos relevantes.
¿Qué es un leasing?
Para empezar, debemos entender que es un leasing, puesto que, si bien es usual encontrar estas estructuras en contratos de financiamiento de bienes de capital de las empresas, también podemos encontrar este mecanismo para adquirir otro tipo de bienes como las viviendas. Un leasing es básicamente un arrendamiento financiero que tiene una opción de compra al final de este contrato. Para simplificarlo, imaginemos que Pedro desea adquirir una vivienda para él y su familia, la casa que quiere comprar cuesta 2000 UF, no obstante, la cantidad que el tiene ahorrada es de 300 UF, por lo que acude a una institución financiera, y esta le ofrece un contrato de leasing habitacional para que Pedro pueda empezar a vivir en su nueva casa. Lo que ocurrirá entonces es que legalmente la entidad comprará la casa en su totalidad por el monto de 2000 UF e inmediatamente firmará un contrato con Pedro para que el pueda hacer uso de esta vivienda a cambio de una cuota inicial de 300 UF, más unas cuotas mensuales de arriendo que pedro se compromete a pagar por 10 años. Además, con el fin de tener unas cuotas más bajas, Pedro decide acordar con la entidad que, al final del contrato, este deberá pagar el 10% del inmueble (200 UF) si es que él quiere ser propietario de la vivienda. Si Pedro al final del contrato decide no pagar ese 10%, la vivienda será en su totalidad del banco.
Tal como el ejemplo de Pedro es como funciona el leasing, no obstante, estos contratos pueden ser tan diversos según las necesidades de cada persona. Por ejemplo, se puede acordar un monto final igual a cero, lo que se parecería más a los flujos de una hipoteca. También se puede acordar el tiempo del contrato, el monto sobre el cual se realiza el leasing, la tasa a la cual el banco esta dispuesto a aceptar este contrato y la frecuencia de los pagos, entre otros detalles.
Ventajas y desventajas
En cuanto a los beneficios de usar este tipo de contratos para adquirir vivienda, podemos mencionar su flexibilidad, pues permite a las personas comprar su propia casa, sin tener que cumplir necesariamente con requisitos más estrictos que obligan otros instrumentos. Además, permite a las personas decidir si se quedan con el bien o no al final del contrato, lo cual es positivo puesto que, si bien en la mayoría de las veces las personas preferirán quedarse con la casa, puede que haya ocasiones en que esta no sea la decisión más inteligente, por lo que tener la opción de decidir ya es algo a favor de la persona que contrata el leasing. Por último, cuando las personas adquieren vivienda mediante este mecanismo, generalmente pueden ser beneficiarios de subsidios estatales.
Sin embargo, no todo es positivo, para mencionar desventajas podemos decir que el leasing puede resultar en ocasiones más costoso que un crédito hipotecario debido a que el banco está asumiendo mayores riesgos vía este tipo de contratos. Además, el hecho de tener que pagar al final para hacerse dueño del bien puede resultar en contra, si por algún motivo la persona desea adquirir la vivienda y no posee en su momento el dinero ni la capacidad crediticia para adquirir el bien. Por último, hay que mencionar que firmar un leasing no significa que para las instituciones financieras la persona no tenga deudas, de hecho, estos contratos también cuentan como un tipo de deuda y se toma en cuenta a la hora de evaluar la capacidad crediticia de las personas. Si bien este último punto no es algo negativo per se, si es importante tenerlo en cuenta a la hora de tomar la decisión.
En conclusión, un leasing habitacional puede ser una opción útil de compra de vivienda para cierto tipo de personas que, por ejemplo, no tienen una cantidad considerable de dinero para adquirir su vivienda propia, tienen condiciones económicas que les permiten acceder a subsidios estatales, están en condiciones de pagar arriendo por un tiempo considerable, entre otras características que les permitirían beneficiarse de este tipo de contratos.